桉樹空間吳峥：我們不止是聯合辦公，而是“智能辦公聯合體”

　　中房報 陳魚 北京報道

　　經過近幾年的發展，共享辦公企業如雨後春筍快速生長。無論是國外的wework，還是國内的優客工場，都陸續成為了Co-working的一員。然而，共享辦公市場的盈利、規模和收益的持續發展，仍是資本和行業不斷探讨與反思的問題。

　　“共享辦公的賽道裡其實不隻有聯合辦公這個品類，聯合辦公主要滿足的是小微企業的辦公需求，但無法滿足高端用戶的辦公需求”，桉樹空間總經理吳峥近日在接受中國房地報記者采訪時表示。

　　吳峥此前曾擔任氪空間執行總裁，作為行業内的人士，他認為如今由于同質化、競争激烈、産品單一等問題，聯合辦公行業已經陷入了價格戰的紅海，而且随着店面擴張，企業不得不投入大量技術服務與運營團隊，造成聯合辦公企業營收能力差，邊際成本巨大，共享辦公已經淪為“融資噱頭”。

　　在他看來，共享辦公行業已經到了洗牌和重塑的階段。而對于聯合辦公目前遇到的困境，吳峥認為，隻有打造客群願意買單的運營思維和能力，才能解決共享辦公燒錢的模式困境。而在當前經濟下行的環境下，中高端的客戶定位、“智能辦公聯合體”的産品模型以及對資産管理方向的轉型，或将成為共享辦公行業的破局之道。

　　聯合辦公隻是融資造勢的“噱頭”

　　中國房地産報：我們了解到，您之前曾在氪空間擔任執行總裁，在您看來桉樹空間與氪空間模式上有什麼不同，為什麼會有這樣的差異?

　　吳峥：由于背靠36氪的媒體資源，氪空間天生自帶更多的流量。因此，早期的氪空間更側重于對初創企業的投融資孵化模式，當然現在它們已經升級換代，進入了聯合辦公這個商業化領域，更偏重規模導向。而我們目前打造的桉樹智能辦公聯合體，更側重于強調“底層邏輯”，即單點盈利的運營模式，而且它不僅僅是一個共享辦公空間，而是一個“智能辦公聯合體”。

　　首先，桉樹的高端品牌定位和運營模式與市面上“傳統”的聯合辦公有着顯著化的差異，傳統的聯合辦公主要滿足的是小微企業的辦公需求，而我們解決的是市場上對高端辦公場景的需求;其次，由于高端客戶更注重“效率”與“體驗”，因此我們在服務的内容上與中低端需求是不一樣的，而且高端客戶具備更強的付費和履約能力，這使得我們的營收能力更強。除此之外，我們的增值服務收入占比也達到了20-30%。

　　中國房地産報：您能舉例說明桉樹是如何提高客戶效率嗎?

　　吳峥：比如凱晨項目，我們提出了一站式的智能辦公聯合體解決方案，客戶從簽約到拎包入駐隻用了1個月不到，包括設計、裝修、家具采購、綠植保潔、人力資源服務等等。而且客戶全程隻需要跟我們一家供應商溝通，減少了客戶和各類供應商招投标、多維度溝通的成本。此外，我們還會通過簡化客戶預算審批流程，月租金+前期投入費用分攤返還等方式降低客戶一次性投入成本。

　　通過這樣的一站式解決方案，也提高了我們自己的招商、運營效率，我們的凱晨項目在簽約後僅3個月就實現了95%的出租率，并且在第4個月實現了現金流回正的健康财務模型。

　　業内首推的“智能辦公聯合體”

　　中國房地産報：您剛才提到“智能辦公聯合體”，它和“聯合辦公”的區别在哪裡?

　　吳峥：現階段共享辦公更多的是以聯合辦公的形式呈現，這種形式主要适用于小微企業、自由職業者以及中小創業者。但是，已經無法滿足高端客戶的辦公需求。而且高端用戶可以創造更多的商業價值，就像消費市場，越是昂貴的東西越是定制的，不可複制的。

　　桉樹智能辦公聯合體集合了定制辦公、服務式辦公以及共享商務中心等多種辦公形态，比如桉樹IBC可以根據已有空間面積、招商進度等條件進行适度配比，具有極大的靈活、可操控性，對于一個固定的空間面積來講，更容易實現快速去化。所以，聯合體的定位要更加豐富，客戶群體範圍也更廣。未來單項目的管理面積和盈利性，也都會好于聯合辦公。

　　中國房地産報：桉樹智能辦公聯合體在項目拓展、空間運營等方面有什麼策略或計劃?

　　吳峥：桉樹這兩年發展比較穩健，第一沒有盲目跟風去拿項目，第二更加注重單個項目現金流回正。我們更專注于中高端辦公服務細分市場，即不同規模的中高端企業、履約能力強的高淨值客戶群體。我認為，辦公領域智慧化建設是一個必然趨勢，但它不是最核心的競争力，最核心的競争力是如何服務好客戶，即究竟有什麼東西是客群願意買單的。隻有用戶付費我們才能有收益，企業才能長久發展。

　　因此，桉樹空間未來的發展方向，不應該隻是解決共享辦公這一點小切口，而是要解決全客戶、全生命周期的辦公服務問題。同時，利用自身獨有的覆蓋全辦公領域的智能産業鍊，進行産業協同打造多類型空間産品，實現一種全新的基于AI應用的“效率辦公新模式”，從而提升企業辦公選址與入駐的效率。

　　資産管理或成共享辦公發展新趨勢

　　中國房地産報：您認為整個行業未來的發展趨勢是什麼?

　　吳峥：在進入2019年以來，聯合辦公品牌都在積極推出大客戶定制化服務，一站式辦公空間解決方案都在做，但是做的怎麼樣呢?除了租金差之外還有哪些有效的盈利模式?這都值得我們去思考，但這至少說明向綜合服務領域轉型已經成為了行業普遍認可的發展方向。

　　其實，早在今年6月我們就和由第一創業證券直投公司、北京國資直屬投融資平台共同出資設立的順勢一創投資管理股份有限公司(以下簡稱“順勢一創”)簽署了戰略合作協議，順勢一創有着非常深厚的股東背景和政策資源，他們會将自身的物業資源、金融資源、客戶資源、地産資源等多維度的資源向我們輸出，與桉樹靈活的智能化辦公空間産品組合、一站式辦公服務體系智能化配套服務相結合，深入進行城市存量資産的經營和管理，提升樓宇品質、增加樓宇價值，為資産管理方穩定收益、提升物業價值。

　　除了通過輕資産合作，輸出管理模式、提升管理規模。之後，我們也會在保持穩定财務模型的前提下，對部分優質甲級寫字樓項目進行租賃、入駐，以重資産模式輸出不同空間産品形态，實現并購、自營與管理輸出三大體系相互結合、相互驅動的商業閉環，以輕重資産相結合的方式，穩步向資産管理方向轉型與發展。